Vad hände med bostadsmarknaden?

By |2018-10-15T21:04:57+00:002018/08/24 12:26|Capital Markets|

Ca 3 min läsning

Ja, den frågan ställer sig nog många idag. I den här artikeln belyser jag det som hände och vad det beror på baserat på mina egna erfarenheter under mina 14 år i bostadsbranschen. Varje påstående i artikeln skulle kunna diskuteras mer ingående, men denna artikel är en grov översyn. Framgent är det möjligt att jag utger en mer detaljerad avhandling i ämnet beroende på responsen.

Spekulation

Andelen spekulationsköp i nyproduktionsprojekt för 10 år sedan var endast en liten klick av de totala andelen köp som gjordes. Ha i åtanke att priserna på nyproduktion allt som oftast låg en relativt bra bit under andrahandsmarknaden. Bostadsutvecklarna som var färre då hade möjlighet att hålla lägre priser när priset på marken och byggkostnaderna låg på markant lägre nivåer än de som gäller idag och de sista 5 åren. Tittar man på statistik över slutpriser på markanvisningstävlingar de sista 10 åren är resultatet tydligt. Samma sak för byggkostnaderna. De har båda blivit dyrare.
Insteget för en kund att köpa en nyproducerad bostad som man skulle vänta på i cirka 2 år kändes relativt riskfritt då man ändå kunde tolerera en marknadsnedgång för priset var lägre än andrahandsmarknaden.

I takt med att bostadspriserna gick uppåt såg en del, gamla som unga och som hade lite kapital över att på nyproduktionsmarknaden fanns en chans att tjäna pengar på ett relativt enkelt och billigt sätt. Man bokade en lägenhet som med lätthet kunde säljas vidare till ett markant högre pris än det ursprungliga och detta innan man tillträtt den.

Succesivt började köerna ringla sig långa till en hel del utav nyproduktionsprojekten och det märkte bostadsutvecklarna och började ta ut högre priser och ligga nära andrahandsmarknaden och i en del fall högre priser då efterfrågan var så stor. Jag har själv varit inblandad i projekt där personer tältat utanför stället där man kunde skriva upp sig för en bostad. Det många bostadsutvecklare inte reflekterade eller brydde sig över var att många i köerna var ute efter att spekulera. Alla tjänade på det, både byggherren och kunderna så man lät det fortgå. Det var när köerna blev såhär som det tog fart ordentligt bland bostadsutvecklarna, fler bostadsprojekt tillkom och priserna samt lånen i Brf:erna ökade succesivt. Det tillkom även många nya aktörer på marknaden. Ett tag upplevde jag det som att alla med lite kapital över var fastighetsutvecklare på visitkortet.

Två nya avgörande regleringar för bostadsmarknaden

I media har det ofta framställts som att det är det stora utbudet av nyproduktion och skärpningen av amorteringskravet som trädde i kraft den 1:a mars 2017 som är den bakomliggande orsaken. Jag håller med till viss del om det men vill även hävda att det finns ytterligare orsaker. Under våren 2017 kom två nya regleringar som inte fick särskilt stort utrymme i det offentliga ljuset. Dessa var:

  • Bankerna justerade sitt skuldkvotstak från sju till fem gånger hushållets inkomst.
  • Kalkylräntan i bankernas ”kvar att leva på”-kalkyl justerades från 5% till 7%.

Dessa två regleringar, de tolv tidigare regleringarna som gjorts sedan år 2010 samt det stora utbudet av nyproducerade bostadsrätter gjorde till slut sitt avtryck på bostadsmarknaden

Med de nya reglerna som nämnts tidigare fick privatpersonerna för lite kvar att leva på i bolånekalkylerna och därmed avslag på de bostäder som de tänkt söka bolån för. Detta visade sig direkt i bankernas lägre andel beviljade lånelöften och svepte framförallt över bostadsområden med högst belåning såsom Stockholm och de andra storstäderna. Där de flesta spekulationsköpen gjorts.

De bostäder som köpts i spekulation gick inte längre att sälja om som det var tänkt av ägarna då efterfrågan på dessa nästan var obefintlig. Ingen ville nu längre köpa en bostad på ritning som man inte kunde få titta på, till ett högt pris och där man även fick vänta lång tid på tillträde. Detta gäller fortfarande både de som ligger ute till försäljning i projekten och de som säljs om på ritning innan tillträde. Detta gör att andelen som ändå var och fortfarande är på jakt efter ett hem och inte ett spekulationsköp hellre valt att vända sig till andrahandsmarknaden där de där både kan få se sitt framtida hem och även få tillträda den efter överenskommelse med säljaren.

Med detta nämnt vill jag påstå att spekulationsköpen som var enkla att genomföra under många år eldade på produktionen av bostäder som gjorde att marknaden blev snedvriden. Idag finns det många bostadsprojekt på marknaden som är svårsålda, priserna är för höga och insteget är för stort då kunden måste vänta flera år innan man får ett tillträdesdatum som i många fall är svårt att garantera som inflyttningsdatum från byggherren.

Myndigheter driver på bostadsmarknadens förändring

Förutom dessa förändrade regleringar har Finansinspektionens mandat utökats de senaste åren. Från att ha krävt ett riksdagsbeslut till att idag endast kräva regeringens godkännande. Finansinspektionen och Riksbanken har framhållit att de är oroande för den ökade skuldsättningen. Det är dessa två myndigheter som drivit på de olika regleringar som vi nu har. Andelen spekulationsköp är i princip borta och en snedvriden marknad har lugnat ner sig markant vilket är bra. Dock har bostadsmarknaden blivit än mer segregerad där möjligheten att komma in och äga sitt boende i en storstad för den med begränsade ekonomiska resurser är tuffare. Vi har även bostadsutvecklare som har det tufft i balansräkningen.

Det är konstigt enligt mig att bankerna inte har tagit fram en produkt som gäller för nyproducerade bostäder. Idag gäller ett lånelöfte i 3 månader men som kund tillträder man den nyproducerade bostaden efter cirka 2 år. Vad händer om lånereglerna har förändrats så pass mycket som nu under den 2-årsperioden dvs att man med nuvarande regler inte får igenom det lånelöfte på den bostad som man skrivit på att man skall tillträda? Eller att marknaden förändrats radikalt så att köparens nuvarande ursprungsbostad inte längre kan fungera som en insats i det nya boendet kunden skall tillträda?

Här tycker jag att myndigheterna borde göra en total översyn av bostadsmarknaden. Bankernas utlåningssystem både till privatpersoner och företag och kommunernas handlande vid markanvisningar. För att få en fungerande marknad måste kunderna få känna trygghet i att köpa en nyproducerad bostad igen. Sedan måste det byggas billigare bostäder och hyresrätter där den stora efterfrågan egentligen finns.

Valet 2018

Valet i år blir extra intressant att följa för mig. Det som skett på marknaden nu är effekterna av beslut från myndigheterna och det som ledde till den snedvridna marknaden berodde på en lös reglering utav marknaden. Bostadsfrågan är viktig men den får i detta val konkurrens från andra viktiga frågor i den politiska debatten.
I mitt arbete idag som fastighetsrådgivare träffar jag alla de stora aktörerna som är Sveriges samhällsbyggare och en sak som jag finner gemensamt för dessa aktörer är att om det hade varit enklare för dem att bygga billigare bostäder hade de gärna gjort det.

Läs mer på CBRE.se – Capital Markets

Kristoffer arbetar inom Capital Markets i Stockholm och är ansvarig för segmentet Mid Cap som innefattar transaktioner upp till cirka 150 mkr. Kristoffer har arbetat med fastighetsförmedling sedan 2007 och brinner för att göra affärer – stora som små.

Kontaktuppgifter: +46768545045| kristoffer.nyman@cbre.com

Kommentera